Prehn & Schmidt Rechtsanwälte

Grunderwerbssteuer, Gestaltungsbeispiel

Grunderwerbssteuer

Bis 1982 war der Erwerb selbst genutzen Wohneigentums in der Regel steuerfrei. Ab 1983
betrug die Grunderwerbssteuer bundeseinheitlich 2 %. Ab 1997 wurde die Steuer auf 3,5 %
angehoben. In manchen Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer jetzt (2014) schon 6,5 %.

Inflationäre Entwicklungen, die nebenbei bemerkt den Erwerb von Wohneigentum erschweren
und Mieten in die Höhe treiben, gehören auf den juristischen Prüfstand.

Beispiel: Das Objekt kostet 1.000.000 €. Wenn kein Befreiungstatbestand nach dem
GrEStG eingreift, dann sind 6,5 % immerhin 65.000 €. Dazu kommt dann noch der Notar
für die Beurkundung der Übertragung (2 Gebühren + Auslagen und 19 % Umsatzsteuer).
Die Optimierung bestünde in der Reduzierung der Grunderwerbssteuer auf Null. Wenn
der Notar keinen Vertrag beurkunden, sondern stattdessen nur Unterschriften beglaubigen
muss, dann ist das weniger Arbeit und die Kostenrechnung eine Bagatelle.

In geeignet vorbereiteten Fällen funktioniert das. Der „Verkäufer“ derelinquiert (gibt sein Eigentum
auf). Das Grundstück wird herrenlos (Einzelheiten z. B. Palandt zu § 928 BGB). Der Landesfiskus ist
aneignungsberechtigt. Ist das Grundstück wirtschaftlich uninteressant (Schulden, Altlasten), dann
wird das Land auf das Aneignungsrecht gegen eine kleine Bearbeitungsgebühr verzichtet und der
„Käufer“ erklärt in der notariell zu beglaubigenden Erklärung die Aneignung (BGH NJW 1990, 251)
ohne Aufgebotsverfahren nach § 927 BGB.

Die Aneignung ist kein steuerlich relevanter Tatbestand nach dem Grunderwerbssteuergesetz
(Stand: 2014! Vor Nachahmung Einzelheiten unbedingt prüfen lassen.) Ein solcher originärer
Eigentumserwerb ist bislang noch steuerfrei gestattet wie beispielsweise das Pflücken eines
Apfels vom eigenen Baum oder das Einatmen von Luft.

Es ist offen, wie lange wir dieses Modell noch fahren können. Die Vorbereitung des in Betracht
kommenden Grundstücks erfordert unter Umständen einen hohen Aufwand. Macht man zu wenig,
besteht die Gefahr der Aneignung durch den Landesfiskus. Gestaltet man zu aufwendig,
verbraucht man zu viel von der angedachten Steuerersparnis. In geeigneten Fällen ist es
aber eine schöne Möglichkeit.