Prehn & Schmidt Rechtsanwälte

Steuer aktuell

Fehlervermeidung

Steuerliche Fehler vermeiden ist zwar kein Steuersparmodell, wirkt aber wenigstens überflüssige Steuer sparend.

Beispiel 1): Nach gescheiterter Ehe überträgt ein Ehegatte seine Haushälfte dem anderen. Wert des Hausgrundstücks bei Anschaffung 200.000 €, bei Übertragung 300.000 €. Die Wertsteigerung ist steuerpflichtig, wenn das Objekt noch steuerlich verstrickt war (Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen). Konsequenz für den, der seine Hälfte übertragen hat: 50.000 € steuerpflichtiger Gewinn zusätzlich zu etwaigen sonstigen Einkünften. Der Fehler kostet also 25.000 € Einkommenssteuer bei 50 % Steuerprogression. Bei richtiger Gestaltung fällt keine Steuer an.

Beispiel 2): Eheleute hatten während der Ehe 2 Eigentumswohnungen zum Zwecke der Vermietung gekauft. Eigentümer war jeder zu 1/2. Wert bei Anschaffung 100.000 € pro Wohnung. Anlässlich der Trennung/Scheidung überträgt jeweils der eine Ehegatte eine Eigentumshälfte dem anderen, damit zukünftig jeder Ehegatte eine Wohnung zu Alleineigentum hat. Wert jetzt: 150.000 € pro Wohnung. Jeder der beiden Ehegatten hat damit 25.000 € stille Reserven gehoben, also einkommenssteuerpflichtig gemacht.

Beispiel 3), der wohl spektakulärste GAU: Ehemann betreibt selbstständigen Erwerbsbetrieb auf gepachtetem Grundstück. Eigentümer des Grundstücks sind die beiden gemeinsamen Kinder. Wert des Grundstücks bis zur Trennung der Eltern um 840.000 € gestiegen (stille Reserven sind zu aktivieren!). Ehefrau erwirkt bei dem Familiengericht eine Einstweilige Anordnung auf Übertragung des Sorgerechts, die beiden gemeinsamen Kinder betreffend. Konsequenz: Die so genannte Betriebsaufspaltung ist beendet, die 840.000 € Wertsteigerung sind zu versteuern... und das ist leider kein Aprilscherz zur Unzeit, sondern ein Urteil des BFH. Rund 400.000 € Einkommenssteuer per Sorgerechtsantrag unnötigerweise in den Sand gesetzt. Ganz so einfach, wie mancher meint, ist das Familienrecht nicht. Die Rechtsanwaltskammern überwachen bei Fachanwälten vollkommen zu Recht streng, ob der alljährliche Fortbildungsnachweis erbracht wird. Nebenbei: Bei selbst ernannten Experten, Interessierten oder Schwerpunktlern überwacht dies niemand.

Im Ergebnis wird mir wohl jeder zustimmen. Die teuerste Beratung ist immer die, die nicht stattfindet. Und wenn schon ein Fehler passiert - nur da, wo nicht gearbeitet wird, passieren keine Bearbeitungsfehler - dann sollte der Berater den Fehler machen. Der ist nämlich dagegen versichert. Falls es jemanden interessiert: die rund 150.000 Rechtsanwälte in Deutschland zahlen (das wird von den Rechtsanwaltskammern überwacht) für ihre Berufshaftpflichtversicherungen jeder etwa 1.400 € im Jahr. Das sind insgesamt also 210.000.000,00 € pro Jahr. Dieses Versicherungsaufkommen reicht schon für einige Schadensfälle.

Damit es kein Missverständnis gibt: Ob die Rechtsanwältin, die in dem obigen Horrorbeispiel den "erfolgreichen" Sorgerechtsantrag gestellt und damit 840.000 € in die Versteuerung geschoben hat, tatsächlich einen Fehler gemacht hat, ist bislang noch nicht geklärt. Es dürfte sehr darauf ankommen, in welchem Umfang der Anwaltsauftrag erteilt wurde - isoliert und sparsam nur auf das Problem des Sorgerechts oder umfassend auf die gesamte familienrechtliche Beratung anlässlich der Trennungs- und Scheidungssituation.

Kritische Fälle bearbeite ich gerne in Zusammenarbeit mit dem Steuerberater/in der Mandantschaft. Die paar Euro sind gut angelegt, wenn man sich die oft gewaltigen steuerlichen Risiken ansieht.



Individuelle Lösungen

Individuelle Lösungen am Beispiel der Wohnimmobilie

Patentrezepte, die auf jeden Fall passen, gibt es nicht. Jeder Mandant hat seine eigenen Vorstellungen und Bedürfnisse. Auch lassen sich die jeweils möglichen Anlageformen nicht pauschal verallgemeinern.

Betrachten wir als Beispiel vielleicht einmal die Überlegung, eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu bauen oder zu erwerben. Das ist eine allgemein beliebte Anlageform - mit der man viel Geld gut anlegen, aber auch verlieren kann. Es kommt eben darauf an.

Als langjähriger Scheidungsanwalt bin ich ständig damit vertraut, was denn nun aus den einzelnen Vermögensanlagen geworden ist, wenn sie zu gegebener Zeit bewertet oder gar verwertet werden müssen. Auch wenn es keine Sicherheiten gibt - Hellseher sind wir alle nicht - so gibt es doch ziemlich sichere Erfahrungswerte.

Bei Neubauten von Einfamilienhäusern pp. haben wir in unserer Gegend - die Rheinschiene - als Anwälte die Erfahrung, dass man solche Objekte jedenfalls viele Jahre nach dem Bau regelmäßig nur weit unter den Gestehungskosten verkaufen kann. Das deckt sich, nicht verwunderlich, mit den Feststellungen des bundesweit anerkannten Sachverständigen Dr. Sprengnetter. 20 bis 40 Prozent Wertverlust Neubaukosten / durchschnittlicher Verkaufserlös bei einem Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre nach Neubau. Das will gut überlegt sein. Was ist im Fall eines beruflich erforderlichen Umzugs?

Liegt die Immobilie außerhalb der Rheinschiene, dann nehme ich gerne die Karten mit den Prognosen für die BRD zur Hand. Erarbeitet wurden die Karten von der Uni Berlin, gestützt auf die langjährigen Daten des Statistischen Bundesamts. In Ballungsgebieten mit einer wahrscheinlich guten Entwicklung, z. B. München, Stuttgart, Frankfurt/Main liegt der voraussichtliche Wertverlust oft niedriger oder ist schon nach 1 bis 2 Jahren nicht mehr zu befürchten.

Liegt die angedachte Wohnimmobilie in den neuen Bundesländern, dann ist die Prognose in den meisten Bereichen sehr ungünstig.

Neben den Erfahrungswerten für die Region gilt es aber unbedingt, auch das direkte örtliche Umfeld zu betrachten. Die Bereiche pflegen sich zu entwickeln.

Wenn es darum geht, Investitionen zu tätigen, die viele Haushalte nur selten oder nur einmal stemmen können, dann sollte ausreichend Geld in die Prüung und Beratung investiert werden. Da sollten alle Informationsquellen ausgenutzt werden. Ein tüchtiger Architekt oder Bauingenieur für die technische Seite. Ein Steuerberater und mehrere Angebote für die Finanzierung. Ich frage auch gerne die Makler in der Region und geniere mich auch nicht, bei der örtlich zuständigen Polizeidienststelle die Beamten zu befragen, die rund um die Uhr in der Gegend tätig sind. Die kennen ihre Pappenheimer.

Leider gehört es zur täglichen Praxis vermutlich aller Rechtsanwälte, dass der Beratungsbedarf oft unterschätzt wird. Zu den mitunter existenzvernichtenden Verlusten kommt dann regelmäßig die Enttäuschung, auf provisionshungrige Berater und Milchmädchenrechnungen hereingefallen zu sein. Und sich die Investition vielleicht auch selbst schön gerechnet zu haben.

Auch wenn Verallgemeinerungen unterbleiben sollten, kann man sich überlegen: Gerade wenn eine Investition als so teuer erscheint, dass man nicht noch gerne Geld für eine Beratung ausgibt, dann ist eine Beratung zwingend geboten.

Auch wenn Sie bei der Anlage eigentlich alles richtig gemacht haben, dann müssen Sie immer noch mit dem Gesetzgeber und der Gier des Staates rechnen. Einige Bundesländer haben bereits die Grunderwerbssteuer erhöht. Die laufenden Grundbesitzabgaben werden vermutlich steigen: Grundsteuer hoch (wie in Spanien); weitere Gebühren wie die Druckdichtigkeitsprüfung von Abwasserleitungen (gibt es in verschiedenen Bundesländern schon). Sobald Sie mehr haben als Sozialhilfe, werden Sie von Staats wegen abkassiert. Daran ändert sich so schnell nichts. Von 70 Millionen Deutschen arbeiten etwa 27 Millionen. Jede Partei bekommt also statistisch eine Mehrheit, wenn sie "Brot und Spiele", insbesondere soziale Umverteilung, verspricht. So lange das, auch um den Preis ständig wachsender Staatsschulden, noch einigermaßen funktioniert, setzen alle derzeitigen Parteien auch auf die Neidwähler und nicht auf die Vernunft.

Die vorstehenden Überlegungen sollten keineswegs vom Erwerb einer guten Immobilie abhalten. Der Wert des Geldes steigt im Zweifel nicht. Der US Dollar, bislang die Leitwährung, hat von 1910 bis 2010 etwa (je nach Berechnung etwas unterschiedlich gewertet) etwa 93 Prozent an Wert verloren. Dem gegenüber werden Grund und Boden nicht mehr. Werterhalt oder gar Wertsteigerungen gibt es aber nur bei sorgfältig ausgesuchter Anlage. In manchen Regionen der neuen Bundesländer gibt es eine Prämie von bis zu 102 Euro pro Quadratmeter - für den Abriss von Wohnraum.

Im 20. Jahrhundert hatten wir in Deutschland zwei mal den Staatsbankrott (in den 30er Jahren), Inflationen, Währungsreformen: Wer es kann, sollte sich ruhig eine Immobilie besorgen. Aber nicht um jeden Preis und nicht unüberlegt.

Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Teilungsversteigerung sind für den Normalbürger ziemlich erschreckende Begriffe. Schuldner, die die Raten an die Bank nicht mehr zahlen können oder Spekulanten, die aus der Not Anderer ihren Gewinn machen.

Bei näherer Betrachtung sind das, richtig gehandhabt, interessante und gute Möglichkeiten. Der Gesetzgeber des BGB und des ZVG (von 1900!) musste diese Möglichkeit schaffen. Leider - oder zum Glück für diejenigen, die sich damit auskennen - sind die Verfahrensabläufe, die Risiken und Chancen nicht besonders gut bekannt.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Zwei oder mehrere Personen, vielleicht eine Erbengemeinschaft, sind gemeinsam als Miteigentümer eines Hausgrundstücks eingetragen. Die möglichen Probleme sind klar. Einer will verkaufen. Ein Anderer will renovieren und vermieten. Streit ohne Ende, eine Reihe von Prozessen, ist da nicht die richtige Lösung, von taktischen Spielchen einmal abgesehen. Also: Teilungsversteigerung, wenn es sonst keine vernünftige Lösung gibt, der alle Eigentümer zustimmen können (und müssen - Verwaltung, mit Ausnahme von Eilmaßnahmen, geht nur gemeinschaftlich).

Ein Dritter - oder einer aus der Gemeinschaft - bietet im Termin den höchsten Betrag und bekommt das Objekt zu Alleineigentum. Die frühere Gemeinschaft bekommt das Geld (nach Abzug verhältnismäßig geringer Kosten für das Versteigerungsverfahren). Das Geld wird aufgeteilt im Verhältnis zu den früheren Eigentumsquoten und das Problem ist gelöst.

Das Grundprinzip ist klar und so verständlich, dass es wohl leicht überzeugt. Wie sollte man sonst zerstrittene Gemeinschaften auseinandersetzen?

Damit wird auch klar, warum sich jeder, der sich mit dem Erbrecht befasst, in den Versteigerungsverfahren auskennen sollte. Geteilt werden kann innerhalb der Erbengemeinschaft, wenn es hart auf hart kommt, letztlich nur Geld. Also muss notfalls auch ein Grundstück in die Versteigerung. Oft muss das Versteigerungsverfahren gar nicht bis zum Ende durchgezogen werden. Nach der Einleitung ordnet das Versteigerungsgericht zunächst ein Wertgutachten an. Damit haben alle Beteiligten eine objektive Grundlage, um sich vielleicht doch noch zu einigen. Eben eine gute Chance, sich von falschen Wertvorstellungen zu verabschieden.

Das klassische Vorurteil, dass per Versteigerungsverfahren wirtschaftliche Werter zerschlagen werden, ist oft falsch. Steht die Immobilie zu lange leer, dann verliert sie, ungepflegt, ungeheizt, ungelüftet, sehr schnell an Wert! Da ist die Versteigerung oft eher die Rettung.

Es würde hier zu weit gehen, ein Handbuch über das Versteigerungsverfahren zu schreiben. Falls man nicht ständig mit solchen Verfahren befasst ist, lohnt auch der Aufwand kaum. Nur sollte man - als Veräußerer oder Erwerber - rechtzeitig einen Anwalt befragen. Richtig gemacht verlieren diese Verfahren ihren Schrecken.